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放贷早已收紧零首付房源如何操作?

作者: 管理员 来源:网络收集 时间:06月01日 16:53 提交:本站 访问:

时隔几年,零首付重现江湖。近日,有读者向记者报料,称二手房市场有零首付现象,记者同时通过短信、网络了解到,这种现象确实存在。

业内人士表示,零首付并不为现行政策允许。这种零首付多是做高评估价四成,银行根据房产评估值打七折放贷,从而变相实现“零首付”,本质实为骗贷,这种操作手法具有较高的风险。

中介热推零首付                                                                                                               “零首付的批量房:观澜湖高尔夫赛维纳公寓,共有30套,单价仅1.3万元/平方米。业主承诺零首付还可高额贷款。”这是记者日前收到的一则“零首付短信”。

银行放贷早已收紧,这些零首付房源如何操作?中介陈先生对于记者提出的零首付疑问,表示:“确实可以操作,但是买家必须以公司的身份一次性买下30套物业,然后转成消费贷款,由"有路子"的卖家配合买家实现零首付和高额贷款。”

与此同时,深圳一些地产网站上也出现一系列似真似假的零首付。5月29日,记者在搜房网输入“零首付”,出现185条房源,安居客网站上也有39条零首付信息。这些房源多分布在宝安和龙岗,无一不是强调“零首付”。

记者随机进行了调查,联系上的中介都表示,该房源真实有效,可以做到零首付。

中介康先生挂单“龙岗天健现代城133平方米四房售价145万”,称这个价格可以通过评估公司“做高”四成,到银行贷款打个折,就可以变相实现“零首付”。当记者表示想购买公园大地时,他则表示,市场价格太高,做不了零首付。

“这套房子350万,我们可以帮你贷到320万甚至是跟房子售价相同的贷款。”黄小姐称南山现代城的零首付只有首次置业者才能做得下来,并要求记者先缴纳10万元定金,就可以全力搞定剩下的事情。

张先生向记者开出几种公关费:想零首付购买半岛城邦的买家,根据置业的次数不同,需额外支出5万元、3万元的费用。

“做高”评估价变相零首付                                                                                              记者综合调查了解到,部分中介推出的零首付有两种方式:一种是把评估价格做高,一般提高四成左右,银行按照评估价打个七折,就相当于零首付。如一套二手房成交价是200万,首次置业者若想申请银行贷款,按规定须首付30%即60万元,贷款140万元。如果是二套房,则需首付六成120万元,贷款80万元。但是,如果通过评估公司评估出房价为280万元,则以280万元的房价向银行申请到贷款,银行放贷70%,即约196万元,自己付4万元,但是实际上双方交易的房价仍为200万元,按照这么一操作,业主就可以实现“零首付”了。这种操作对象仅限于首次置业者。

另外一种就是用公司名义买下物业,然后转成消费贷款。这种方式操作起来较为困难,成本也较高,一般贷款年限为10年,而上一种方式的年限可以达到30年。

记者从专业按揭公司得到证实,上述两种方式都有成交案例。万通担保一工作人员表示,多是短线炒家做这些单,但是数量较少。

“这种成交案例在市场上很少,只有明显大幅低于市场价的笋盘才有可能做到,因为房产评估需要参照周边物业,这样才可能做出高评估价。另外一种就是冷门楼盘,即各区域内少有成交的楼盘,出售物业在做评估时可参考性比较弱,因此也有可能出现高于市场价的评估价。但是也有可能是中介吸引客户的一个噱头和手段。”世华地产市场研究总监肖小平说。

本质实为骗贷                                                                                                                        从整个操作过程,不难看出,零首付有悖于现行政策。

记者辗转联系到一位深谙此类操作的业内人士,他告诉记者,零首付操作难度较大,必须要额外签一份合同“做高”成交价。“除了办理过户的阳合同,以及实际成交的阴合同之外,买卖双方还需要签一份给银行看的合同。买家需要按第三份合同先"垫付"首期,在银行将首付款支付给业主之后,再由业主退还给买家。”上述人士说。

一律师则对整个交易过程涉及到三份合同表现得很谨慎,认为这本质上就是骗贷:“中间只要一个环节出了偏差,都将导致纠纷的发生,而整个交易过程本来就违法,买家有可能陷于"哑巴吃黄连"的境地。”

肖小平认为,明显低于市场价的笋盘多存在户型、景观等方面的“硬伤”,性价比未必优越。此外,中介称其可以能帮忙拿到高额度贷款,只是中介人员单方面的承诺。置业者应具有高度的警惕性。

记者了解到,少数中介要求买家交付一定的定金和公关费用,无疑增添了交易风险。

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和做低房价一样,做高房价也要签 “阴阳合同”,除了送到房地产权登记中心的“高价”合同,上下家之间还须签订一个秘密补充协议,声明并不需要支付那笔“做高”的房价款。至于这一不能见光的合同,往往由中介操作并见证。

据一位房产估价师透露,目前一般的估价师对二手房多进行“市场比较法”估价,需要参考周边楼盘、同一小区楼盘的最新市场成交价,并加入很多影响房价的“修正参数”:所处地段繁华程度、交通便捷程度乃至小区的绿化、楼层、朝向、房屋装修新旧程度等,这些都会影响评估结果。这就是中介所谓的“操作空间”。

综合各家中介提供的材料,记者梳理得出,要想实现高评估价、低首付,首要具备的前提条件是:一定要抢到超低笋盘。因为,只有价格超低的笋盘,在与银行谈判的过程中,才有更大的做高评估价的可能。

有可能成为超低笋盘的有:成交案例较少的冷门楼盘,有待城市更新待拆迁物业,以及刚入伙的、比较新的楼盘,尤其是处在较偏地段的楼盘,在刚进入二手市场时参照物少,可能有高于市场价的评估价。
 

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