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房地产纠纷五类矛盾凸显 市民最关注怎样防患

作者: 管理员 来源:网络收集 时间:12月08日 18:14 提交:本站 访问:

  [提要]浦东新区土地面积大,发展速度快,房地产业繁荣兴旺,因此显现出的矛盾和纠纷具有多发性和典型性。为了更好地规范市场、防范风险,浦东法院日前召开了 “金融危机下浦东房地产纠纷和对策专题研讨会”。
  
  中介提供的看房确认书、居间合同、定金合同、买卖合同版本五花八门,政府监制的示范合同文本有被架空之势;新房中全装修房质量纠纷直线上升;金融危机之后,写字楼退租问题凸显……浦东新区土地面积大,发展速度快,房地产业繁荣兴旺,因此显现出的矛盾和纠纷具有多发性和典型性。为了更好地规范市场、防范风险,浦东法院日前召开了 “金融危机下浦东房地产纠纷和对策专题研讨会”。

  出席本次研讨会的有市区两级房地产监管部门、金融机构、专家学者、资深法官等。与会人员针对房地产纠纷多发的五类矛盾分别做了主题发言和交流探讨。

  一、新房市场的矛盾。主要体现为:金融危机下的退房问题、多批次大规模群体性案件暴露出的新房质量问题以及上升较快的全装修房质量问题。   

  二、二手房市场渐成房屋交易的主力军,也是矛盾比较突出的“重灾区”。主要体现为部分房地产中介缺乏规范问题。其中由中介提供的合同规范问题比较突出,比如合同条款复杂难懂,隐含霸王条款等,对交易公平及规范造成负面影响,易引发纠纷。

  三、租赁市场的矛盾。主要体现为写字楼出现提前解租潮,酒店式公寓等投资性房产售后包租的后遗症也开始显现。

  四、遏制任意搭建违章建筑及利用此类建筑违法租赁的问题。

  五、动迁配套房5年限售问题。根据2005年上海市政府出台的 《上海市配套商品房和中低普通商品房管理试行办法》第28条规定,配套商品房在取得房地产权证后的5年内,不得转让、出租。但事实上,由于这类房屋与周边房价的巨大价格差,这类限售房的私下交易较为普遍,易引发矛盾。
  
  研讨会上,浦东新区法院领导表示,纠纷数量随房价波动上下起伏,整体呈波浪型上升状态,且呈现群体性、波动性和延伸性的特点。据统计,涉及房地产的集团诉讼约占法院群体性纠纷总数的75.8%。其中矛盾主要集中在三个领域:一是开发商与小区业主之间因房屋质量、小区公共部位的建造不符合合同约定等引发的商品房预售合同纠纷;二是业主和物业公司之间因服务质量、拖欠物业管理费等引发的物业管理纠纷。这类纠纷约占群体性纠纷总数的50.9%;三是对房屋拆迁、补偿安置不满引发的行政诉讼。

  房屋建造哪些环节容易出毛病,怎样防患于未然,这些都是广大民众最关心的问题。日前,本市有关部门召开了“房屋质量通病研讨会”,会上众多专家“望闻问切”,会诊城市建筑质量病根,开方抓药,提出意见和建议。

  ■案例回放:

  日前知名开发商万科在浦东开发的金色雅筑楼盘爆出质量问题。业主投诉的问题多达17条。最严重的是大规模、大面积漏水问题。

  业主反映,金色雅筑500余户90+小高层几乎均发现大面积房屋漏水问题。部分洋房出现外墙渗漏。特别是小高层,有些是从最高楼层到地下室,无一幸免全部出现漏水现象。这些房屋只要楼上浴室正常用水,楼下人家的淋浴间就会“下小雨”。还有些楼上有积水,楼下浴室里很快就有水顺着管道井流到地面。漏水不仅出现在上下楼层,还会流到自家的客厅、餐厅、卧室,甚至渗漏到对面邻居家。有些业主撬起地板发现从淋浴间漏出来的水,已经积满客厅、餐厅及书房地板下,水流成“河”。被浸泡的地板严重发霉发臭甚至长出青苔。据了解,90+小高层房屋全部采用吉博力同层排水系统,据前期谈判,同济大学设计院设计的为非同层排水,但施工却为同层排水。

  小区业主还反映存在无法忍受的隔音差问题。金色雅筑进入交付阶段后,已收房的业主发现户间,户内及上下楼层、电梯均出现严重不隔音现象。开发商未经业主许可,强行对分户墙塞进隔音棉进行整改。但户内,上下楼层及与户外相邻墙壁均没有做任何整改。有些业主发现本应该密闭在墙体里的隔音棉根本没有密闭在墙体,许多部分暴露在室内。隔音棉本身也存在安全问题和安装施工问题。

  小区还存在地板、屋顶裂缝,石膏板墙体裂缝、变形;厨房油烟倒灌问题;大部分业主家发现厨房瓷砖裂缝,面积存有疑问……

  ■对症下药

  房屋质量问题主要是 “漏”和“裂”。从有关部门收到的工程质量投诉分析来看,67%与渗水漏水有关,30%与开裂有关。房屋的门窗、外墙、烟道、地坪等都有渗水、开裂的现象。这些质量通病都与材料、工艺有关。如何从源头上把关、杜绝质量隐患?要从建筑材料、施工工艺、人员素质和政策配套等四个方面解决。

  解决的措施有三:一是要加强监理,必须计划根据施工平方数配备监理人数,建立起有效的监理机制,进行强制规范,每一个环节都要严格把关。二是要提高施工人员的素质,加强专业培训,尤其是建筑工人的主体——农民工的技术含量要提高。施工操作进一步规范化。三是应该要求设计人员对新材料和新工艺充分熟悉,掌握施工工艺。四是政策逐渐配套,重视工艺规范的制订和完善。

  ■新闻链接:

  2009年6月27日早晨,上海市闵行区“莲花河畔景苑”房地产开发项目一幢在建的13层住宅楼房发生楼体倒塌事故,引发社会各界对在建住宅工程质量的关注。住房城乡建设部日前发出通知,要求全国各地区立即开展在建住宅工程质量检查。

  据住房城乡建设部有关负责人介绍,此次检查范围包括保障性住房和商品住房等各类在建住宅工程。主要是检查工程实体质量情况,特别是工程地基基础和主体结构的勘察、设计及施工质量。对建设、勘察、设计、施工、监理等责任主体和施工图审查、质量检测等有关单位及项目经理、总监理工程师等执业人员执行国家法律、法规和工程建设强制性标准的情况都要进行检查。

  住房城乡建设部要求,各地在检查工作中,要认真记录、如实填写检查记录和受检工程相关质量信息数据,及时整改,消除质量隐患。住房城乡建设部强调,各地要高度重视这次检查工作,加强组织领导;要结合本地实际,周密部署,制定检查方案。同时,要严格履行法定职责,全面监督有关各方工程质量主体责任的落实,确保住宅工程质量。住房城乡建设部将于今年7月至9月组织督查。

  ■五大病根

  建筑工程质量问题长期得不到有效解决是因为它是多方面原因造成的。材料、工艺、设计、监管、体制等,任何一个环节出现问题,都会导致问题产生。

  1、外墙保温材料问题

  自国家住房和城乡建设部将节能问题提上议事日程以来,建设部为符合国务院提出的建筑物节能20%的要求,在外墙保温体系上主要采用了德国的聚苯板体系和聚苯颗粒标本,在气候寒冷的北方地区进行试点,并通过专家评估,成为全国的行业性标准。上海也参照住房和城乡建设部的这两个标准来实现节能50%的目标,但是这两种材料在上海运用时出现不少问题。

  A、墙体与有机材料不相容。住房和城乡建设部的两个标准一出台,建筑行业不少专家纷纷提出异议:首先,聚苯板属于有机材料,墙体属于无机材料,二者不相容,而且不防火、透气性差,一旦内外温差增大,内墙容易开裂。其次,外墙保温材料保质期20年,但是有机胶水寿命只有10年,10年以后胶水失效,外墙保温材料必然大批脱落。可以预见,聚苯板体系将成为今后建筑质量的主要隐患:墙壁有可能脱落、开裂甚至倒塌。另外,聚苯板吸水性强,发生开裂后雨水从墙缝渗入,会造成墙面空鼓拱起。目前的检测手段只能在验收时检测出墙体是否保温,至于它是否耐用,是否牢固,即使监理定期检测也很难防止问题发生。住宅导热系数的标准是小于1.5,而建筑过程中的施工、材料问题都会导致外墙开裂、渗水以及内墙发霉问题,高层楼房外墙脱落甚至会引发高空坠物危险。

  B、无机材料品种少。住房和城乡建设部后来推出无机保温砂浆,但这一材料很难达到传热系数标准。目前无机材料可选品种只有硅酸钙等几种材料。同时,材料的混杂还存在容重问题。容重和导热系数成正比,材料的容重越大,导热系数也越大(最佳的隔热材料是空气。 )但若在无机保温材料中掺入黄沙,容重就会大大增加,容易开裂。

  C、陶粒产品良莠不齐。当前最佳推荐产品是无机材料陶粒,陶粒能够增加墙体强度,导热系数在0.07左右,隔热效果很好。目前无机保温材料正规标准成本在35元/平方米左右,但市场上的一些伪劣产品掺杂水泥煤渣,安全隐患大。目前陶粒混凝土主要被用来作屋面保温材料。但是,只有高强轻质的陶粒才是结构陶粒的首选。住房和城乡建设部推出了墙体自保温的科研项目,直接使用陶粒混凝土,容重下降之后,外墙内墙保温的问题也解决了。

  2、施工工艺问题

  A、施工要求高。上海现行的节能指标由原先的50%提高到65%,而聚苯板要想达到这一新标准,墙面粉刷厚度要达到5至6厘米,但目前施工粉刷最厚不超过3.5厘米。目前上海地区的某些聚苯板外墙施工成本低到50元/平方米。上海某施工队老板曾在样板房精心施工过聚苯板外墙,施工要求极高,要用铆钉、胶水等进行层层固定和粘贴,成本高达120元/平方米。而样板房的试点是在理想状态下达到节能标准,但实际的能源损耗肯定大大超过标准。

  B、南北地区环境差异大。北方气候寒冷干旱,同样是聚苯板体系和聚苯颗粒标本,在北方可行,但是直接照搬到气候温暖湿润的南方,会因为温度、湿度的巨大差异产生各种问题。

  C、施工培训不足。由于民工和企业关系松散,施工单位不组织施工工艺培训。建筑施工的农民工不懂专业知识,新工艺、新材料大量运用,施工人员还用老的工艺施工,造成了建筑质量问题。

  3、体制问题

  A、建材质量关乎国计民生,对不合格的建材应该严厉查处,但目前质监局和市建委管辖范围不统一,致使很多问题得不到解决。每年“3·15”这方面的问题投诉很多,群众对建筑质量问题反映强烈。

  B、施工和材料标准的制定滞后。例如装修房质量较为突出的问题:一是达不到标高,如阳台、厨房、楼梯间的高度都应有明确标准。二是空气质量和设计缺陷。三是材料标准不明,新型装饰装修材料层出不穷,但是监管部门却没有及时制定相关标准。

  4、监理问题

  监理市场不规范。目前施工监理人数少,而且大多采用聘用制,不少人退休后被聘为监理,许多监理甚至没有专业资格证书。一方面,开发商聘请监理费用很低,监理公司处于亏本状态,另一方面,激烈竞争导致许多监理公司恶性竞争,使监理行业每况愈下。

  5、设计问题

  设计更改也会导致建筑质量问题。许多开发商以毛坯房备案,楼盘完工后改成精装修房销售,问题也随之产生:毛坯房的设计和精装修的设计不一样,精装修房要求的标高尺寸等大于毛坯房,毛坯房达不到这个标准,就降低要求勉强做成精装修房,最后交付使用时发生漏水开裂,影响使用。浦东新区某新建楼盘500多户业主房子大面积漏水,就是这种情况。

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